اتحاد الشركات يستعرض التحديات التي تواجه انتشار تأمين سند الملكية في مصر
تناولت النشرة الأسبوعية الصادرة عن الاتحاد المصري للتأمين موضوع " تأمين سند الملكية " وهو نوع من التأمين الذي يحمي مالك العقار والممول العقاري من الخسائر المالية الناجمة عن عيوب في سندات الملكية أو ملكية الممتلكات العقارية، فعندما يتم بيع عقار، يتوقع المشتري الحصول على سند ملكية واضح وقابل للتسويق للعقار، ومع ذلك، قد تكون هناك عيوب خفية في حق الملكية يمكن أن تؤدي إلى خسائر مالية للمشتري أو الممول العقاري، ويحمي تأمين الملكية من هذه الخسائر المحتملة بتقديم تعويض مالي عن أي أضرار ناجمة عن عوار في سند الملكية.
و يمكن تقسيم تأمين الملكية إلى نوعين رئيسيين: تأمين ملكية المالك، تأمين ملكية الممول،
و يعتمد تحديد مدى الحاجة لوثيقة تأمين سند الملكية على العوامل الآتية:
- نوع العقار الذي سيتم شراؤه
- متطلبات الممول العقاري،
- مستوى المخاطر التي يرغب المشترى في أن تتحملها شركة التامين.
شروط الحصول على وثيقة تأمين سند الملكية
- وجود حق ملكية قابل للتسويق: يجب أن يكون للممتلكات حق ملكية خالٍ من أي امتيازات أو رهون أو عيوب يمكن أن تؤثر على ملكية الممتلكات أو قابلية نقل ملكيتها.
- الملكية القانونية: يجب أن تكون للشخص أو الكيان الذي يبيع الممتلكات ملكية قانونية والحق في نقل ملكية الممتلكات.
- ألا توجد أحكام معلقة ضد الممتلكات أو البائع يمكن أن تؤثر على ملكية الممتلكات أو قابلية نقل ملكيتها..
- ألا توجد نزاعات حدودية: يجب ألا تشارك الممتلكات في أي نزاعات حدودية أو تتعارض مع الممتلكات المجاورة.
- الامتثال لقوانين تقسيم المناطق: يجب أن تكون الملكية متوافقة مع جميع قوانين ولوائح تقسيم المناطق المعمول بها.
- ألا توجد ارتفاعات أو حقوق طريق غير معلنة: يجب ألا يكون هناك ارتفاع غير معلن أو حقوق طريق يمكن أن تؤثر على ملكية أو استخدام العقار.
- ألا توجد مخاطر بيئية لم يكشف عنها: يجب ألا يكون للممتلكات أي مخاطر بيئية غير معلنة، مثل النفايات الخطرة، يمكن أن تؤثر على استخدام أو قيمة الممتلكات.
بعض الاستثناءات العامة
- : العيوب في حق الملكية المعروفة للمشتري أو الممول وقت إصدار الوثيقة.
- المخاطر البيئية أو التلوث.
- الإجراءات الحكومية
- المنازعات الحدودية
- الحقوق المعدنية: قد تستثنى وثائق التأمين على الملكية تغطية حقوق تملك موارد المعادن في الأرض، وتستخرج باستخدام تقنيات التنقيب والاستكشاف، والتي قد تكون مملوكة بشكل منفصل عن الحقوق السطحية للممتلكات.
- تغطية حقوق المياه، التي قد تكون مملوكة بشكل منفصل عن الحقوق السطحية للممتلكات.
- انتهاكات قانون البناء
أسباب رفض المطالبة بالتعويض
الاستثناءات أو القيود الواردة في الوثيقة - العيوب المعروفة للمشتري أو الممول وقت إصدار الوثيقة- عدم اتباع الإجراءات الصحيحة مثل عدم إخطار شركة تأمين الملكية في الوقت المناسب أو عدم تقديم المستندات اللازمة- الاحتيال أو التحريف- قانون التقادم الذي يحد من الإطار الزمني الذي يمكن فيه تقديم الدعوى.
التحديات الرئيسية أمام انتشار تأمين سند الملكية في مصر
نقص الوعي ، و صعوبة الوصول إلى السجلات العامة و عدم التوحيد القياسي و التكلفة و محدودية السوق في مصر و خاصة في المناطق الريفية ووجود منتجات تأمينية منافسة مثل وثيقة تأمين تعويض الرهن العقاري
مقارنة بين تأمين حق الملكية وتأمين تعويض الرهن العقاري
يعد تأمين حق الملكية وتأمين تعويض الرهن العقاري منتجان يوفران الحماية من الخسائر المالية الناجمة عن عيوب في حق الملكية أو ملكية الممتلكات العقارية. ومع ذلك، هناك بعض الاختلافات المهمة بين المنتجين.
وتتمثل إحدى الفوائد الرئيسية لتأمين الملكية و التي تميزه عن تأمين تعويض الرهن العقاري في أن تأمين الملكية يوفر تغطية أوسع لمجموعة أوسع من المشكلات المحتملة التي يمكن أن تؤثر على ملكية العقار أو قابليته لنقل ملكيته، كما يمكن للتأمين على حق الملكية أن يوفر الحماية للمشتري، في حين أن تأمين تعويض الرهن العقاري يحمي الممول فقط.
ميزة أخرى للتأمين على حق الملكية هي أنه يمكن تحصيل القسط لمرة واحدة، في حين أن تأمين تعويض الرهن العقاري يتطلب تحصيل عدة أقساط مستمرة، مما يمكن أن يجعل هذا تأمين الملكية خياراً أكثر فعالية من حيث التكلفة على المدى الطويل.
الملكيات غير المسجلة أو التي ليس لها سند ملكية نهائي
بوجه عام، قد يكون من الصعب الحصول على تأمين على حق الملكية لممتلكات ليس لها سند ملكية نهائي، لأن تأمين الملكية مصمم للحماية من العيوب في سند الملكية أو ملكيتها. ومع ذلك، قد يكون من الممكن الحصول على بعض أشكال التأمين أو غيرها من أشكال الحماية لممتلكات ليس لديها سند ملكية نهائي بعد و ذلك من خلال:
- الحصول على التزام بحق الملكية، وهو مستند صادر عن شركة تأمين ملكية يحدد الشروط التي ستصدر الشركة بموجبها وثيقة تأمين ملكية في وقت لاحق، بمجرد الحصول على سند الملكية النهائي
- الحصول على شكل من أشكال التأمين يعرف باسم «تغطية الفجوة»، يوفر الحماية من الخسائر المالية الناجمة عن العيوب في حق الملكية التي تنشأ خلال الفترة الفاصلة بين إغلاق المعاملة وإصدار سند الملكية النهائي، وقد تكون تغطية الفجوة متاحة من خلال بعض شركات تأمين الملكية أو شركات التأمين الأخرى.
- وهناك أيضاً الرأي القانوني، فقد يكون المحامي العقاري قادراً على تقديم رأي قانوني فيما يتعلق بصحة سند ملكية أو ملكية العقار. و إن كان هذا قد لا يوفر نفس مستوى الحماية مثل التأمين على حقوق الملكية ، إلا أنه يمكن أن يساعد في تحديد أي مخاطر أو مشاكل قانونية محتملة مع الممتلكات.
يشار الى أن الهيئة العامة للرقابة المالية حرصت على توجيه الاتحاد وشركات التأمين للسعي إلى سرعة إعداد وثيقة سند الملكية لتساهم في تقديم حلول لسوق العقار في مصر و تقديم منتجات حديثة تواكب التطورات الاقتصادية وتلبى احتياجات العملاء في السوق المصري؛ وبما يساهم أيضاً في زيادة نسبة مساهمة التأمين في الناتج المحلى الإجمالي. ويعد تأمين سند الملكية إحدى المنتجات التي تم استحداثها من خلال قيام اللجنة العامة لتأمينات الحوادث المتنوعة بالاتحاد بإعداد وثيقة استرشادية للتأمين على سند الملكية للعقارات المسجلة، وملحق لتغطية العقارات غير المسجلة. وقد صدرت هذه الوثيقة بعد اعتماد الهيئة العامة للرقابة المالية لها في يناير 2024.
