خبراء التطوير العقاري: التوسع بالسوق السعودية يعود بالنفع على الاقتصاد المصري
شهدت فعاليات الجلسة الثانية من مؤتمر "المال" العقاري السابع، مناقشة ظاهرة توجـه كيانات التطويـر العقـارى المحليـة لإنشـاء شـركات فـي أسـواق مجـاورة، يعتبـر علـى رأسـها السـوق السـعودية والتى تشهد تنمية عمرانية ضخمة.
كما ناقشت الجلسة توجه شركات الاستشـارات الهندسيـة والتصميمـات المعماريـة، وكذلـك المقـاولات، للسوق الخليجي، مدفوعا بالرغبة في الاستفادة من توافر فــرص الاسـتثمار بقطـاع العقــارات مــن خلال برنامــج الإسكان مــن رؤيــة المملكــة، والــذي يهـدف إلــى تقديــم الحلـول السـكنية والخيارات التمويلية لتمكين الأسر مــن تملــك المســاكن المناسبة.
أدار الجلسة حازم شريف رئيس تحرير جريدة المال، وشارك فيها
الدكتور أحمد شلبي الرئيس التنفيذي لشركة تطوير مصر، المهندس عبد الله سالم الرئيس التنفيذي لشركة مدينة مصر، والأستاذ أحمد عبد الله نائب رئيس مجلس إدارة شركة ريدكون بروبرتيز، بدير رزق الرئيس التنفيذي لشركة باراجون للتطوير العقاري
للاستشارات العقارية، وأحمد زكي الرئيس التنفيذي الشريك المؤسس لشركة Consulting Board The
وبدأت الجلسة بنفي المهندس أحمد شلبي مفهوم الطيور المهاجرة على شركات التطوير العقاري، والذي أطلقه حازم شريف رئيس تحرير جريدة المال كنتيجة للتدفق الواضح للشركات العقارية للتوسع خارجيا واختراق أسواق جديدة.
وقال أحمد شلبي الرئيس التنفيذي لشركة تطوير مصر إن ظاهرة خروج الشركات للخارج لا يمكن وصفها بـ الطيور المهاجرة، جميع تلك الشركات جذورها مصرية وأصل مشروعاتها بالسوق المحلية.
وأشار إلي أن مصر تمتلك تجربة عمرانية فردية عمرها يقدر بنحو 45 عاماً وهي تعتبر من أهم التجارب الجديدة على مستوى العالم، والتي نتج عنها إنشاء 24 مدينة جديدة وباتت محط أنظار العالم، مشيراً إلى أن القطاع الخاص في مصر أصبح أكثر تفهماً ونضجاً لطبيعة القطاع، ومن ثم زادت قدرته على التطوير والتنمية.
ويري شلبي أن المملكة العربية السعودية في إطار خطتها الاستراتيجية وجدت أن التجربة المصرية من أهم التجارب عالمياً، ما داعم إلي تشجيع المستثمرين والشركات المصرية لتطوير وتدشين مشروعات جديدة بها.
وأشار إلي أن السوق الخارجية لم تطلب من الشركات المصرية ضخ استثمارات، ولكن كل ما هو مطلوب نقل التجربة المصرية، أي نقل "النو هاو" التي تعمل بها الشركات المصرية، وبالتالي هي تجربة تكامل وتعاون، والتي تصب في النهاية نتائج إيجابية للسوق المصري.
وتطرق شلبي للحديث عن مبيعات تطوير مصر بالخارج، إذ أوضح أن متوسط البيع خارج مصر خلال السبع سنين الأولي بلغت نحو 36%، ووصلت في 2023 إلى نحو 50%، منها 11% أجانب، وهو ما يؤدي إلى تضاعف حجم السوق وكذلك نسبة الشراء بالداخل، لافتاً إلى أن الشركة تعتزم التوسع في سلطنة عمان خلال المرحلة المقبلة.
وتمني شلبي تكرار تجربة توسع الشركات بالخارج مرة أخرى لنرى ذلك النهم مرة أخرى، فهي في الأساس عملية تكامل وينجم عنها فوائد كثيرة للسوق المحلي.
وهنا تناول حازم شريف رئيس تحرير جريدة "المال" أطراف الحديث موجها سؤالة لـ أحمد عبدالله نائب رئيس مجلس إدارة شركة ريدكون للمقاولات، للتحدث عن الجانب المالي للتوسع الخارجي، وهل هامش الأرباح الحالية بالسوق الخارجية يعتبر أعلى من نظيرتها في المحلية، وهل الشركات تذهب للخارج للاستقمار أم لنقل النو هاو، وفي حالة نقل الكيفية، هل سيسبب ذلك إهدار لموارد الشركة أم لا؟
في البداية أشكركم على الاستضافة في مؤتمر "المال العقاري"، وفي البداية لابد وأن نؤكدا على أن السوق العقاري المصري يمثل 20% من الناتج المحلي، وفي الفترة من 2013 وحتى اليوم نرى مشروعات كثيرة وكبيرة تم طرحها وهو ما جعل هناك خبرات يمكن الإشارة إليها من خلال ما تشهده العاصمة الإدارية الجديدة ومدينة العلمين.
وأضاف عندما نصل لتنفيذ مشروعات على مساحات كبيرة بارتفاعات شاهقة، يؤكد أيضا على ما وصلنا له من تطور حتى في شكل الخدمات التي يتم تقديمها في كل مشروع جديد، مشيرا إلى أن طرق إدارة الخدمات المقدمة تشهد يوميا تطورا ملحوظا.
وأشار إلى أنه مع ظهور السوق السعودي وبقوة خلال الفترة الأخيرة، كان هناك طلب للاستفادة من الخبرات التي اكتسبتها الشركات المصرية في السنوات الأخيرة، وهو ما فتح الباب أيضا لتصدير المقاولات للسوق السعودي.
ولفت إلى أن ريدكون عملت على تنفيذ شراكة مع واحدة من الشركات السعودية، لنتمكن من الاستفادة بالشق الضريبي، كما أن المشروعات هناك كبيرة جدا ويمكنها أن تستوعب الكثير من الشركات المصرية بما تمتلكه من خبرات.
وأوضح، أن الفائدة التي يتم الحصول عليها من عمليات الاقتراض مختلفة عن وضع السوق المصري، كما أن عملية فتح الاعتمادات المستندية سهلة للغاية بالإضافة لوجود صناديق عقارية استثمارية لديها المزيد من الخبرات.
واعتبر أن الإجراءات السهلة التي يتم العمل بها تساهم بشكل كبير في جذب المستثمرين خاصة الجادين، علاوة على أن فترات السداد تختلف كثيرا عن ما يشهده السوق والذي تصل عدد سنوات السداد فيه لأكثر من 6 سنوات.
واستكمل السوق السعودي فيه منافسة قوية بين الشركات المصرية والتركية علاوة على جنسيات أخرى، مؤكدا أن ريدكون ذهبت للسوق السعودي كمقاول فقط، لكن في الوقت الحالي نسعى للعمل كمطور عقاري وهناك مشروع مستشفى نسعى للحصول عليه مع شريك سعودي باستثمار يقدر بـ 600 مليون ريال سعودي.
وجه حازم شريف، رئيس تحرير جريدة المال، سؤاله للمهندس عبد الله سلام، الرئيس التنفيذي لشركة مدينة مصر، قائًلا": الشركة قامت بعمل استراتيجية انتقال، والفترة الحالية التي تمر بها السوق المصرية مشابهة لأخرى في وقت سابق حينما بدأت الشركات العقارية بالخروج من السوق المصرية والانتقال إلى أخرى دولية، فهل ستسير التابعة لكم الاتجاه أم ستغيرها وتكتفي بالسوق المحلية؟
رد سلام على ما وجه إليه موضحًا أنه حينما أعلن مجلس إدارة الشركة عن تغيير اسمها من مدينة نصر إلى مدينة مصر فإن الهدف منها كان اتباع استراتيجية جديدة ليس فقط التعمير في الداخل وإنما تمثيل مصر في الأسواق الخارجية؛ مشيرًا إلى أن الظروف الاقتصادية التي تمر بها القاهرة على مدار السنوات السابقة عجلت من رؤية كيانه للخروج.
وتابع أن الشركات في مختلف الصناعات كانت تتجه خلال الأعوام الماضية للأسواق الخارجية التي ترى فيها نموًا غير مسبوق لاقتناص فرص مناسبة بها في حين توجد فرص غير طبيعية في السوق العقارية خاصة في مصر والتي تستحق أن يدرس نجاحها.
وعلى صعيد السوق السعودية، قال الرئيس التنفيذي لشركة مدينة مصر إنها مناسبة لدخول الكيانات العقارية المحلية بها في ظل وجود أعداد كبيرة من العاملين المصريين.
ولفت سلام إلى أن خروج الشركات إلى الأسواق الخارجية لا يؤثر على نظيرتها الأم، بل تعد عنصرًا هامًا للغاية لاقتصاد البلدان وربما تمثل نسبة مئوية كبيرة من الناتج القومي الإجمالي لها، موضحًا أن كيانه يريد السير للعالمية كوازع وطني على الشركات المحلية في ظل الأحداث الراهنة التي تمر بها منطقة الشرق الأوسط بهدف التأثير في الأسواق الإقليمية والدولية.
وانتقل رئيس الجلسة للمهندس أحمد زكي.. متسائلا لو هناك نصيحة يمكن أن تقدمها لشركة عقارية لديها رغبة في التوسع بالسوق السعودي ما هي؟
أحمد زكي.. علينا أن نفتخر بالقول أن الشركات المصرية العاملة في قطاع العقارات باتت مؤثرة جدا سواء في الداخل أو الخارج، وعلينا أن نعترف بأن العديد من الشركات المحلية لديه رغبة في التوسع والخروج للأسواق الخليجية والعربية.
وأضاف السوق المصري كبير جدا حتى أنه يشهد طلب يقدر بمليون وحدة سكنية في العام، خاصة وأن الاستثمار في العقارات أثبت أنه على مدار العقود الماضية أنه الآمن والأكثر ربحا، ما يعكس اهتمام المستثمرين به.
حازم شريف .. أريد إجابة محددة حول نصيحتك التي يمكن أن تقدمها للمستثمر؟
أحمد زكي .. السوق المصري كبير جدا وهناك كما قلت طلبا متزايد على العقارات، ولا يمكن بحال من الأحوال أن تذهب لسوق خارجي دون أن تكون قد حققت نجاحات في السوق المحلي، علاوة على ضرورة دراسة أي سوق جديد سواء السعودي أو غيره من أسواق الخليج.
وأضاف، دائما ما أرى أن عمليات التوسع خارجيا في صالح السوق المحلي لان الشركات يمكنها ان تحقق عوائد مالية كبرى وبالتالي ستأتي هذه الأموال لمصر ليتم استثمارها في مشروعات جديدة.
ولفت إلى أن المملكة العربية السعودية تشهد زيادة تقترب من 600 ألف نسمة سنويا، وهو ما يجعل السوق جاذب لأي مستثمر عقاري، لكن نؤكد على ضرورة قيام المستثمر باستكشاف السوق والتعرف عليها جيدا.
وأكد، أن أغلب المطورين الكبار في المملكة العربية السعودية لا يحتاجون الأموال لتنفيذ عمليات التطوير، لكن يبحثون عن الخبرات حتى أنه بدأ يشهد تطور كبير في الشركات المحلية العاملة هناك.
وأشار إلى أن مبيعات السوق السعودي سجلت العام الماضي ما يقرب من 264 مليار ريال سعودي، أغلبها أراضي لم يتم تطويرها، وهو ما يؤكد أن السوق جاذب وواعد جدا.
تدخل رئيس تحرير جريدة المال ومدير الجلسة، حازم شريف، متسائلًا حول نوايا فريق العمل الخاص بشركة مدينة مصر في أمر الخروج إلى السوق السعودية؛ فرد سلام أن الكيان بالفعل ينوى الدخول بها مشيرًا إلى أنه سيسافر خلال الأسبوع الجاري للمملكة لبحث سبل تنفيذ الدخول بالتعاون مع أكثر من جهة.
وأوضح سلام أن الجهات المعنية السعودية تدعو مدينة مصر ليس من أجل ضخ استثمارات بالسوق وإنما للاستفادة من الخبرات المصرية في القطاع العقاري؛ مشيرًا إلى أن الكيانات المحلية ذات سمعة جيدة هناك.
وتابع أن مجلس الإدارة لا يزال يعتزم الدخول إلى السوق السعودية وبمجرد الانتهاء من الدراسة سيتم الإعلان عنها بشكل رسمي.
وانتقل حازم للمهندس بدير رزق رئيس مجلس إدارة شركة باراجون للتطوير العقاري قائلاّ إن شركة باراجون تمثل حالة فريدة وسط شركات التطوير، فهي تقوم علي فكرة بيع البراند، أي العلامة التجارية، وركزوا على المباني الإدارية الذكية، فما رأيك في الانفتاح على السوق السعودي والتوسع الخارجي بشكل عام.
وأوضح بدير رزق رداً علي سؤال حازم شريف أنه خلال عام 2022 بلغت مبيعات الشركة بالخارج نحو 82% ، وفجأة وجدت الشركة نفسها خارج مصر، في التوسع الخارجي ليس شيء سلبي أو لا يجيد، إنما يعم بالفوائد على كلا من الشركات والسوق المحلية.
وتطرق رزق إلي الوصف الدقيق لكلمة براند قوي، وهي تعني التركيز على 4 محاور قوية، الأول الدولة محل الاهتمام، فيجب تسويقها وتسويق معالمها بشكل جيد، ثانياً المدينة المعنية، وإيضاح كل ما فيها من مميزات سواء درجة حرارة جيدة أو موقع متميز وغيره، ثالثاً نوعية المنتج الذي تقدمه، والذي يتم تحديده وفقاً للعميل ومتطلباته، وأخيراً يأتي المطور في المرتبة الرابعة والأخيرة.
واختلف رزق مع فكرة أن شركات التطوير بالخارج لا تقم بضخ أي استثمارات بالخارج، فهي على كل حال تضع استثمارات حتي ولو كانت غير كبيرة.
وأفاد رزق أن شركة باراجون للتطوير العقاري قامت بتوقيع إتفاقية شراكة مع شريك استراتيجي في دولة قطر لتطوير 3 مليون متر مربع مباني إدارية.
وعاد مرة أخري حازم شريف للدكتور أحمد شلبي ليستفسر عن كيف يستفيد السوق المصري من الانتقال للسوق السعودي، وكيف سيحقق التوسع الخارجي نتائ إيجابية فيما يتعلق بإيرادات الشركات؟.
وأوضح شلبي، أن التوسع الخارجي سينعكس بفوائد كبيرة علي الشركات، فوفقاً لما قاله أحمد ذكي، إن السوق المصري يسبق السعودي في المباني السكنية بنحو 10 سنوات، والسعودي يسبق المصري في المباني التجارية بنفس المدة، فهناك استفادة متبادلة، غير أن المملكة العربية السعودية نجحت في إنشاء منظومة كاملة لدفع العمل بمجال التطوير العقاري، ونجحت المملكة في فكرة الصناديق العقارية والتمويل البنكي والتمويل العقاري ، ليؤدي في الأخر المطور دوره فقط وهو المتمثل في تطوير مجتمعات جديدة، وليس تمويل العميل وإتاحة فرص سداد متنوعة له ودعمه من خلال نظم التقسيط المختلفة، مثلما يحدث بالسوق المحلية.
وأكمل شلبي: النقطة الثانية التي أفضل الحديث عنها هي أن يكون هناك رأي عام يشجع الانتقال للخارج، وألا يكون منبوذ ذلك الإتجاه مثلما لاحظنا من البعض، فكل ما نحتاجه أن يكون الرأي العام فخور بتوجه تلك الشركات ومشاركتها بمشروعاتها بالخارج، مع الأخذ في الاعتبار أن هذه الشركات ستظل مصرية وعوائدها كلها لمصر.
وأكد شلبي على أن التوجه للسوق السعودي وتحقيق مبيعات مرتفعة به سينجم عنه ارتفاع المبيعات في نظيرتها المحلية، فالغرض هو نقل خبراتنا في السوق السعودي وإنشاء شركات تنافس العالم، وتكوين اقتصادات قوية في المنطقة تقودنا إلى التحكم والسيطرة السياسية.
عاود حازم شريف ليسأل المهندس عبد الله سلام، قائلًا "ما الذي تبحث عنه في السوق السعودية؟ وهل لديك أي تعليق على حوار جلسة اليوم؟
استهل سلام حديثه بالرد على السؤال الأول موضحًا أن الشركة تستهدف إضافة قيمة للسوق السعودية بخبرتها الممثلة في نظيرتها المصرية بقطاع التطوير العقاري عن طريق فهمها بعد تجميع البيانات المطلوبة عن طريق الاستعانة بخبرات من جهات معنية في السوق.
وتابع حديثه أنه ينوي الدخول إلى السوق العالمية عبر اختراق السعودية خلال الفترة المقبلة بشرط النجاح فيه على غرار ما خاضته شركته من تجربة محلية في محافظة أسيوط بالولوج إليها بهدف الانتشار في بقية أنحاء الجمهورية وخاصة في صعيد مصر.
وعقب سلام على حوار الجلسة أن الدخول إلى السوق السعودية ثم المرور إلى العالمية مهمة صعبة تحتاج إلى دعم من مؤسسات الدولة بهدف الاستفادة من أكبر عائد للبلد عن طريق استقطاب العملة الصعبة بالإضافة إلى استفادة قطاع السياحة و العمالة المصرية بالخارج.
ووجه مدير الجلسة سؤالا للمهندس أحمد عبد الله.. حول مواصفات النموذج الذي يجب أن يبحث عنه المطور للدخول في شراكة معه؟
أحمد عبد الله .. المملكة العربية السعودية بها ميزة لا تتوفر في أغلب الدول، حتى أنها دائما ما تفكر في طرق تساعد بها المطورين من خلال صكوك وصناديق استثمار ويمكن أن نقول أنهم يقدمون شىء عظيم.
وردا على تساؤل مدير الجلسة حول العمالة التي يتم الاستعانة بها في المشروعات التي يتم العمل عليها في المملكة العربية السعودية، قال عبد الله، لم نواجه أي أزمة في العمالة خلال الفترة الماضية، كما أن هناك أشخاص هناك مهمتهم الأساسية هي توفير العمالة.
وختم حازم شريف الجلسة من خلال أخذ كلمات أخيرة دقيقة الوصف للوضع الراهن فيما يتعلق التوسعات الخارجية.
فبدأ أحمد زكي رئيس مجلس إدارة شركة ذا بورد كونسلتينج للاستشارات العقارية قائلاّ إن هناك أسواق أخرى غير السوق السعودي ترغب فيه المستثمرين للذهاب هناك على غرار سلطنة عمان والسوق الإماراتي.
وأشار إلي أن السوق السعودية منقسم إلي شقين الأول منتجات عقارية فاخرة مثلما تواجد في مشروع نيوم في البحر الأول، أما الشق الثاني فهي مشروعات عقارية تابعة لوزارة الإسكان السعودية.
وأضاف أن وجود التدخل المصري في السوق السعودية سيكون مهما للغاية في المرحلة المقبلة خاصة مع الدراسات الدقيقة، فيما يعود بالنفع علي مصر.
وأشار إلي الدور الهام للدولة فيما يخص تسهيل التوسع الخارجي وتطوير القطاع العقاري سواء كان محليا أو خارجيا، قائلاً " إذا لم تساعد الدولة وتقوم بإعادة هيكلة للقطاع ووضع أهداف جادة سينتج عن ذلك مشكلة كبيرة من حيث التأخر في الترتيب وسط الدول".
ووجه حازم شريف نفس السؤال السابق إلي رئيس مجلس إدارة باراجون للتطوير العقاري، والذي رد قائلا" أن الغرض الأساسي من الذهاب إلى الخارج وخاصة السوق السعودية هو التعلم والتطوير ونقل "نو هاو" أي تقديم ما يتم تقديمة للسوق المحلية بالخارج.
وفي ختام الجلسة، تطرق أحمد شلبي إلي أنه بالفعل يحتاج إلى التوسع الخارجي إلي ضخ استثمارات ولكن ليست كبيرة فهي تتمثل فقط في وجود مصاريف بدائية وتكلفة إنشاء المبنى أو المكتب.
وذكر أن الشركات التي تتوسع في الخارج يكون لديها فريقين الأول الأساسي في مصر وفريق المواجهة في الخارج يتعرض للتجربة هناك.
وأشار إلي أنه تم الاجتماع مؤخرا مع مجلس العقار المصري وتم الاتفاق على دراسة آلية تقوم من خلال شركات التطوير العقاري بعمل "براند" قوي لمصر والوجهة المعنية، لجذب المزيد من الاستثمارات وزيادة المبيعات بالخارج.
