ننشر توصيات مؤتمر التطوير العقاري
انعقدت 30 أكتوبر الماضي، النسخة السادسة من مؤتمر التطوير العقاري، تحت عنوان "4 تحديات ترسم مستقبل القطاع العقاري.. 2023" والتي نظمتها شركة "المال جي-تي-إم" بحضور 24 مسئولًا ومتحدثًا من مختلف شركات التطوير العقاري، في 4 جلسات نقاشية متخصصة، بخلاف كلمات ومقابلات مع الدكتور "إسلام عزام" نائب رئيس الهيئة العامة للرقابة المالية، والسيد "عمرو إلهامي" مدير الصندوق السيادي الفرعي للسياحة والاستثمار العقاري وتطوير السياحة، وأيضًا المهندس "عصام النجار" رئيس الهيئة العامة للرقابة على الصادرات والواردات.
وحرص مسئولو شركات التطوير العقاري على إصدار عدة توصيات لدعم الشركات والقطاع، منها الاعتراف بأن القطاع يمر بمرحلة حرجة للغاية تتطلب مزيدًا من الدعم البنكى في صورة تمويلات، بالإضافة إلى الاستفادة من أدوات التمويل المالي المصرفي
وقال الدكتور "إسلام عزام" إن الهيئة العامة للرقابة المالية تُجري في الوقت الحالي مفاوضات مع وزارة المالية لدراسة الإعفاء الضريبي لصناديق الاستثمار العقاري، بهدف خدمة القطاع وتنشيط آلية تمويلية هامة، كما أكد أن تفعيل دور الصناديق العقارية يكمن في تسهيل التشريعات الضريبية، حيث سهلت الهيئة بعض متطلبات إصدار الصناديق.
واعتبر أن أزمة صناديق الاستثمار العقارية تكمن في ارتفاع قيمة الضرائب المفروضة عليها، مشيرًا إلى أن الهيئة تسعى لمعالجة هذا الأمر من خلال التواصل المستمر مع وزارة المالية، أو عبر الجلسات التي تعقد مع مجلس النواب.
فيما قال السيد "عمرو إلهامي" إن الفترة الأخيرة شهدت نقل أصول للصندوق بغرض خلق شراكات مع القطاع الخاص، وأشار إلى أن أحد مشروعات الصندوق يتمثل في قطعة أرض يعمل على تطويرها في 6 أكتوبر، وتم طرحها أمام المطورين لتنفيذ أول مدينة تعليمية.
وانتقل "إلهامي" إلى عملية التطوير لمبنى مقر وزارة الداخلية في "لاظوغلي"، مشيرًا إلى أنه تم التعاقد مع أحد المطورين لتنفيذ مشروع تعليمي (جامعة فرنسية) هناك، ويتم العمل الآن على إصدار التراخيص والموافقات اللازمة لبدء العمل، وأضاف أن عملية تطوير مقر وزارة الداخلية ستشهد أيضًا تأسيس فندق 3 نجوم لخدمة طلاب الجامعة، وكذلك (بيزنس سياحة) في وسط البلد، مؤكدًا وجود تنسيق كامل مع القطاع الخاص للعمل في اتجاه مشروعات لم يكن يذهب إليها.
وتطرق "إلهامي" إلى عملية تطوير مقر الحزب الوطني، مشيرًا إلى أن الأرض تم طرحها على المستثمرين بعد الانتهاء من الدراسات التي تضمن بأن تنفيذ المشروع لا يؤثر على وضع وشكل المتحف المصري أو يحجب الرؤية عنه، على أن تتم عملية التعاقد قبل نهاية العام الجاري، وأكد أن حجم الأصول المملوكة للصندوق لامس 10 مليارات جنيه، وتتمثل معظم الأصول في منطقة وسط البلد، وهناك خطة يجري العمل على تنفيذها لتطوير عدد من المباني التي تمثل القاهرة الخديوية.
وضمت الجلسة الأولى كلًا من المهندس "خالد عباس" رئيس شركة العاصمة الإدارية للتنمية العمرانية، والمهندس "طارق شكري" رئيس غرفة التطوير العقاري ووكيل لجنة الإسكان بمجلس النواب، والمهندس "محمد الطاهر" الرئيس التنفيذي للشركة السعودية المصرية للتعمير، والمهندس "شريف حموده" رئيس مجلس إدارة والعضو المنتدب لشركة جي في للتنمية العمرانية ، وخلصت الجلسة الأولى إلي ضرورة قيام البنك المركزي بإعادة النظر في القواعد الموضوعة لإقراض المطورين العقاريين.
وقال المهندس "خالد عباس" إن شركة العاصمة الإدارية للتنمية العمرانية تقوم حاليًا بالاستعداد لنقل الحكومة بالكامل مطلع العام المقبل، وكشف "عباس" عن وصول حجم أصول الشركة لما بين 250 و300 مليار جنيه، مؤكدًا أن هناك مجالات كثيرة للاستثمار بها الفترة المقبلة.
وتابع أن العاصمة الإدارية أقرت تيسيرات للمطورين العاملين معها، عبر منح فترة 6 أشهر إضافية للتنفيذ، و6 أشهر أخرى لجدولة المديونيات حسب الجدية، مؤكدًا أن 99% من المطورين العاملين مع الشركة يتسمون بالجدية والالتزام، وكشف أن العاصمة الإدارية تقوم حاليًا بالعمل على تطبيق إلكتروني خاص يتم من خلاله تقديم التصميمات وإصدار الرخص.
وأضاف أنه تم وضع ضوابط للسوق وفقًا لمساحة المشروع، ومنها إيداع 30% من المبيعات بالبنك قبل بدء المشروع، ونسبة للاستردادات، لافتًا إلى اجتماع قريب مع البنك المركزي لمناقشة ضوابط إقراض المطورين العقاريين.
وذكر المهندس "طارق شكري" أن مشكلة التمويل وتضارب قرارات البنوك مع الجهات التنفيذية تمثل تحديات قوية لنمو القطاع، طارحًا عدة توصيات، منها استمرار الدولة بمبادرات التمويل العقاري، رغم اعتراض صندوق النقد الدولي.
وأكد المهندس "محمد الطاهر" أن هناك ضرورة لاستقلال التمويل العقاري عن البنك المركزي، من خلال إصدار سندات أو إطلاق صناديق استثمار عقارية تُمول المشروعات، ولفت إلى أن الشركات العقارية تتحمل فوائد إضافية أعلى من المقررة بنسب تتراوح من 2% إلى 3%، وهو ما يمثل عبئًا عليها، لذلك يجب أن يخرج القطاع البنكي من أمر تمويل الشركات العقارية، وتصبح هيئة الرقابة المالية هي المسئولة عن ذلك.
وشدد المهندس "شريف حموده" على ضرورة العمل على تعميق فكرة التصنيع المحلي بهدف تخفيف الضغط على العملة الصعبة وتشجيع الصناعة المحلية، منوها إلى أن عهد الاعتماد الكلي على فكرة الاستيراد قد انتهى، وطالب بضرورة تدخل البنك المركزي لرفع الحظر عن تمويل القطاع العقاري بهدف استكمال المشروعات العقارية ودعم المطورين العقارين.
في حين رأى السيد "أحمد عبدالله"، نائب رئيس مجلس إدارة شركة ريدكون للتعمير، أن قرار تعويم العملة بشكل حر قد يزيد التكلفة بما يتراوح من 13-20% وهي نسبة قابلة للارتفاع في الفترة القادمة.
وقال "باسم كليلة"، رئيس شركة كليلة للمعارض العقارية، إن هناك عجزًا في الوحدات السكنية كاملة التشطيب، وهو ما يسبب أزمة في ملف تصدير العقار، مطالبًا بضرورة توفير بيانات واضحة عن السوق والمناطق التي يمكن الاستثمار فيها وتطويرها.
وطالب "كليلة" بضرورة إنشاء مجلس قومي للتصدير العقاري، مرجعًا ذلك إلى أن فكرة تصدير العقار لن تقوم على المطور بمفرده، ولا الحكومة بمفردها، وإنما هناك حاجة للتكاتف بين كل الأطراف.
كما استعرض المهندس "عصام النجار" جهود الهيئة العامة للرقابة على الصادرات والواردات في دعم ملف التطوير العقاري، والشروط الواجب توافرها لمنح الأشخاص العاملين في مجال السمسرة العقارية رخصة للعمل، وقال إن وظيفة السمسار العقاري هي المرجعية الأولى للعملاء الذين يرغبون في الدخول إلى السوق العقارية، إما بداعي التملك أو الاستثمار أو الاستئجار، إذ أن معرفة السمسار المحترف بالعقارات المتداولة في السوق وأوضاعها من أهم ما يبحث عنه العميل لبناء خطة ناجحة للحصول على مبتغاه العقاري.
وقال المهندس "أحمد منصور"، الرئيس التنفيذي لشركة كريد، إن المطور بحاجة إلى أن ينصب تركيزه على الإعداد الجيد لدراسات السوق ودراسات الجدوى، علاوة على أن يتسم نشاطه بالوضوح والشفافية طبقًا للظروف المحيطة بالقطاع، وأكد أن تدهور قيمة العملية المحلية تسبب في خسارة للمطورين العقاريين، سواء على صعيد المبيعات، أو المشكلات التمويلية، إذ ترتفع تكاليف التنفيذ، وهو ما يحتاج إلى حجم تمويل أكبر، ومن ثم تأخر معدلات التنفيذ والسداد، وهو ما يقود إلى حدوث تعثر لدى بعض الشركات، ولكن بنسبة ضئيلة للغاية وهي 10% فقط من الشركات العاملة بالسوق، وهذا أمر ليس بغريب.
وعن التوصيات الصادرة عن المتحدثين في المؤتمر فكانت كالآتي:
1. تعديل ضوابط إقراض المطورين خلال الظروف الاستثنائية الحالية التي تتطلب قرارات استثنائية.
2. تشكيل مجموعة عمل من القطاع الخاص ووزارة الإسكان والبنك المركزي لمراجعة الضوابط التي يقرها البنك المركزي لإقراض المطورين، ويتم اقرارها من البنوك خلال أسبوعين.
3. دعوة الشركات العقارية للإفصاح عن كل بياناتها، ومنها أرقام المبيعات بأرقام واقعية تعكس الحالة الحقيقية للسوق.
4. استقلال التمويل العقاري عن القطاع البنكي ونقله لهيئة الرقابة المالية.
5. إطلاق سندات أو تأسيس صناديق استثمار عقارية تُمول المشروعات العقارية.
6. قيام المطورين العقاريين بتمويل مشروعاتهم عبر سندات تخضع لرقابة هيئة الرقابة المالية، لتجنب الفوائد المرتفعة.
7. تخفيف الاجراءات البنكية التي تقدمها البنوك للراغبين في الحصول على التمويل العقاري، ومنها تقليل نسبة الاستعلام عن الملاءة المالية للعملاء.
8. العمل على تعميق فكره التصنيع المحلي بهدف تخفيف الضغط على العملة الصعبة وتشجيع الصناعة المحلية.
9. سن التشريعات التي تسهم في ضبط السوق.
10. تشجيع المطورين والمستثمرين في القطاع العقاري.
11. اضطلاع الدولة وكافة مؤسساتها بدورها في تدعيم القطاع العقاري بهدف حل مشكلة الإسكان في مصر.
12. توسيع الرقعة العقارية والمساعدة في انهاء الانشاءات الفندقية التي يحتاجها القطاع الفندقي في الدولة.
13. تدخل البنك المركزي للعمل على رفع الحظر عن القطاع العقاري، ومنح التمويلات اللازمة بهدف استكمال المشروعات العقارية.
14. ضرورة تفعيل ضوابط هيئة الرقابة المالية وأنظمة الحوكمة.
15. تطبيق القواعد الجديدة لتنظيم المبيعات العقارية على أرض الواقع.
16. مشكلة التمويل العقاري حلها الوحيد ألا تكون الضمانة وفقًا لقدرة العميل المالية.
17. ضرورة استمرار الدولة بالدخول في مبادرات التمويل العقاري رغم اعتراض صندوق النقد الدولي.
18. التمويل العقاري بمفهومه الحالي يجب أن يكون محل فحص في جلسات استماع حقيقية.
19. توفير وحدات سكنية بالسوق المصرية متوافقة مع متطلبات العميل الأجنبي.
20. التركيز على المدن المستدامة التي تواكب التطورات العالمية.
21. تنشيط السياحة العلاجية.
22. تغيير فكرة أن مصر هي الدولة الوحيدة في العالم التي تبيع وحدات سكنية غير كاملة التشطيب.
23. توفير بيانات واضحة عن السوق المصرية والمناطق التي يمكن الاستثمار فيها وتطويرها.
24. إنشاء المجلس القومي للتصدير العقاري، فالفكرة لن تقوم على المطور بمفرده ولا الحكومة بمفردها، وإنما هناك حاجة للتكاتف بين كافة الأطراف.
25. تنشيط التسويق من جانب الدولة.
26. ضبط عقود توثيق الوحدات السكنية من أهم العوامل التي يهتم بها المستثمر الأجنبي.
27. أهمية التنسيق والدمج بين جميع القطاعات لخدمة القطاع والحث على تشجيع التصدير العقاري.
28. المستثمر الأجنبي يبحث عن الربح دائمًا، لذلك فهو يحتاج إلى وحدات متكاملة التشطيب.
29. العمل على توطين تكنولوجيا التصوير الافتراضي والاستفادة من تلك الآلية وتوفرها في السوق.
30. تشكيل هيئة عليا لتصدير العقار تتبع مجلس الوزارء، ويضم في تمثيلها غرفة التطوير العقاري وشعبة الاستثمار العقاري ووزارات الإسكان والخارجية والهجرة.
31. ضرورة الاستفادة من تجارب الدول المتقدمة في تصدير العقار والبدء حيث انتهى الآخرون.
32. تحديد المنتج المطلوب قبل انتاجه من خلال التعرف على متطلبات العملاء الأجانب وفق طبيعتهم، فهناك من يفضل مدن الغردقة أو شرم الشيخ وغيرها.
33. العملاء الأجانب لديهم مواصفات مختلفة، وعلينا إنشاء تلك الوحدات التي تلبي احتياجاتهم.
34. منح رخص ذهبية على غرار القطاع الصناعي للترويج للمنتج العقاري.
35. منح العملاء إقامة مجانية.
36. منح الجنسية مقابل شراء العقار بآليات محددة وشروط أمنية وأسعار مطلوبة تضمن توفير العملة الصعبة.
