عادل لطفي : التمويل مفتاح تجاوز أزمة السوق العقارى فى المرحلة الراهنة
مقترح بإرجاء بيع الوحدات قبل الانتهاء من تنفيذ ٧٠% من المشروع لمعرفة التكلفة الحقيقية للمشروع وتفادى الخسائر
أكد المهندس عادل لطفي أحد رواد قطاع التطوير العقاري في مصر، والرئيس السابق لمجلس العقار المصري، على إبجابية القرارات الأخيرة التي أصدرتها الدولة للتيسير على المطورين العقاريين في مواجهة التحديات التي تواجه القطاع العقاري، مثمنا دور وزارة الإسكان وهيئة المجتمعات العمرانية في حل الأزمة الراهنة، موضحا أن هذه التيسيرات هي أقصى ما تستطيع الوزارة تقديمه في الفترة الحالية.
وقال لطفي في مداخلة هاتفية لبرنامج ( الي بنى مصر ) مع الكاتبة الصحفية مروة الحداد على ( راديو مصر ) أن حل الأزمة التي يعاني منها القطاع العقاري في الفترة الحالية، لا يقتصر على التيسيرات الخاصة بالسعر والتأجيلات بالإضافة إلى زيادة المساحات البنائية، على الرغم من أن كل هذه الامور جيدة وفي صالح المطورين والسوق العقاري بأكمله وبل وفي صالح العملاء أيضا، إلا أن النقطة الأساسية في تجاوز أزمة القطاع هي التمويل، لان المطور العقاري ليس ممولا ولا مستثمرا بالمعنى الحقيقي للاستثمار المتعارف عليه، بل هو صاحب فكرة تظهر للنور عن طريق شراء أرض وإيجاد التمويل ثم يتم التسويق لهذه الفكرة، ليتم تقديمها للعميل في نهاية الامر ليقوم بشرائها.
وأضاف أن السوق العقاري بدون التمويل مثل جسم بلا دماء، مؤكدا على أنه لكي تتدفق الدماء في القطاع العقاري لابد من التمويل، الذي من الصعب أن يتحرك السوق بدونه، مشيرا إلى أنه خلال فترة ال ٣ سنوات السابقة، وقع المطور العقاري قي مخاطرة كبيرة، نتيجة تعويم الجنيه لأكثر من مرة، وزيادة سعر الفائدة ٨٠٠% تقريبا وهو ما أثر سلبيا على التمويل، بالإضافة إلى احجام البنوك عن تمويل المشروعات حيث أصبحت تمول قطع الشيكات فقط، ولا يعد ذلك تمويلا على الاطلاق.
وأوضح أن المخاطرة في الوضع الحالي تقع على عاتق المطور فقط، في ظل رفض البنك والعملاء لتحمل أي مخاطر، كما أن الدولة بطبيعتها لا تتحمل أي مخاطر أيضا باعتبارها مالكة للأرض، وتحصل على حقوقها من بيع الارض في كل الأحوال، وحتى إذا تأخر المطور في سداد قيمة الارض، فإن الدولة تقوم بسحب الارض ولا توجد أي مشكلة لديها.
وذكر لطفي أن المشكلة الحالية للمطور تكمن في عدم القدرة على زيادة سعر الوحدة، التي إذا تم زيادتها عن الحد المسموح به، فلن يكون هناك عميل قادر على شرائها، مؤكدا على أن الحل يكمن في عدم البيع او الإعلان عن مشروع عقاري الا بعد إنتهاء تنفيذه بالكامل، أو على الاقل الانتهاء من ٧٠% من اعمال المشروع، بحيث يتمكن المطور العقاري من معرفة التكلفة التقديرية للمشروع، مشيرا إلى ضرورة التدخل التمويلي لأن بعض المطورين لا يستطيعون تنفيذ المشروع بمفردهم دون تمويل، بحيث يدخل البنك مع المطور العقاري في تمويل الارض والإنشاءات، اي تمويل المشروع بأكمله وليس لشخص او قطع الشيكات.
وذكر أنه عند تنفيذ ٧٠% من اعمال المشروع، يستطيع البنك مع المطور معرفة التكلفة وتحديد الاسعار، ثم يأتي بعد ذلك دور البنك في تمويل العميل بعد قيام المشروع، والتأكد من أن وحداته قائمة بنسبة كبيرة والمتبقى قليل، وبالتالي يحصل المطور على نسبة من امواله اثناء تنفيذ المشروع، ويقوم العميل بشراء الوحدة القائمة من خلال التمويل العقاري، ويضمن البنك بدوره تمويل وحدة قائمة بالفعل، مؤكدا على أن المطور في تلك الحالة لن يكون مدينا للبنك، بل ينتقل الدين للعميل الذي يرغب في الشراء، وبذلك يتم حل المشكلة الحالية للسوق العقاري بأكمله.
