”إنفستجيت” تناقش أبرز مقترحات تعديل قانون اتحاد الشاغلين لحماية الثروة العقارية

عقدت «إنفستجيت» مائدة مستديرة افتراضية، لمناقشة قانون اتحاد الشاغلين بعنوان «المقترحات لتعديل قانون اتحاد الشاغلين» للحفاظ على الثروة العقارية في مصر، وذلك بالتعاون مع جمعية رجال الأعمال المصريين.
وأدار النقاش المهندس فتح الله فوزي، رئيس لجنة التشييد بجمعية رجال الأعمال المصريين، بحضور المهندسة نفيسة هاشم، وكيلة أول وزارة الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية ورئيس قطاع الإسكان والمرافق، كما شارك في هذه المائدة عددًا من المتخصصين البارزين في القطاع العقاري المصري، وهم المهندس هشام شكري، رئيس مجلس إدارة «رؤية للاستثمار العقاري»، والدكتور أحمد شلبي، العضو المنتدب والرئيس التنفيذي لـ «تطوير مصر»، والمهندس وليد مختار، العضو المنتدب والرئيس التنفيذي لـ «إيوان للتطوير»، لطرح وتبادل المقترحات البناءة لتعديل قانون اتحاد الشاغلين بهدف حماية الثروة العقارية في مصر.
وخلال المائدة، تم مناقشة العديد من النقاط، مثل تعريف اتحاد الشاغلين وماهي اختصاصاته ومهامه، وكيفية انتخاب مجلس الإدارة، علاوةً على ذلك، ما هي أهمية هذا القانون للحفاظ على العقارات من الانهيار، وأبرز المواد الخلافية لقانون اتحاد الشاغلين التي تحتاج إلى تعديلات، كما تطرق المشاركون للحديث عن أبرز العقبات والمعوقات التي تتمثل في تحصيل الاشتراكات المالية التي تتعلق بالخدمات والصيانة، فضلًا عن كيفية منح السلطة لاتحاد الشاغلين لتوقيع الجزاءات على المتخلفين عن الدفع.
وفي هذا الشأن، قالت المهندسة نفيسة هاشم، وكيلة أول وزارة الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية ورئيس قطاع الإسكان والمرافق، إنه "تم عقد عدة جلسات حول تعديلات قانون اتحاد الشاغلين لبلورة أبرز الإشكاليات وإيجاد حلولًا فعالة لها"، موضحةً أن هذه التعديلات لم تصدر بعد، كما أن هناك العديد من المفاوضات الجارية مع لجنة الإسكان.
وأضافت أن هذه التعديلات تضمنت أبرز المشكلات التي تواجه اتحادات الشاغلين والمطورين العقاريين، والتي تتلخص كالتالي:
• في أول 3 سنوات من إنشاء الاتحاد يتولى المطور العقاري الإدارة بشرط (إشغال 40% وإدخال الكهرباء)، وبعد انتهاء هذه المدة تنعقد الجمعية العمومية لانتخاب مجلس الإدارة سواء المطور أو اتحاد الشاغلين.
• ينص القانون على أنه فيما يتعلق بالتجمع السكني المتكامل يجب أن تنشئ شركة للإدارة والصيانة، مما يعد مشكلة للتجمعات السكنية غير المتكاملة مثل مارينا على سبيل المثال، لذلك أشارت التعديلات إلى أن التجمعات السكنية المتكاملة أو غير المتكاملة يجب أن تتعاقد مع شركة للإدارة والصيانة وليس إنشاء شركة.
• بند الإنابة لرئيس مجلس الإدارة يجب أن يكون لشخص واحد فقط.
• وفيما يخص الجهة الإدارية، إن قانون اتحاد الشاغلين حيد الجهة الإدارية، كما أنها لم يكن لها دورًا، لذا تم اقتراح أن تكون جهة محايدة ليس لها صوت في كل ما يتعلق بالإدارة.
• من ضمن التعديلات، التي تبناه الدكتور مصطفى مدبولي، خلال توليه وزارة الإسكان، بهدف القضاء على الصراعات، هي أن يرجع اتحاد الشاغلين إلى بنود التعاقد بين المطور والشاغل، بحيث يكون هناك بنودًا تنص على كل ما يخص الإدارة والصيانة بدون تدخل من الدولة.
ومن جانبه، قال المهندس هشام شكري، رئيس مجلس إدارة «رؤية للاستثمار العقاري»، "إن مشكلة قانون اتحاد الشاغلين تكمن في أنه تم إصداره قبل ظهور التجمعات السكنية، بمعنى أدق فهو يتعلق بالعمارات السكنية، لأن التجمعات السكنية أو السياحية تشمل أعدادًا أكبر، لذلك هناك المزيد من المعوقات التي تحول دون تطبيقه، إلى جانب ذلك، إن انتخابات اتحاد الشاغلين تُبرز محترفي الانتخابات وليس الأصلح للإدارة".
كما أيد شكري التعديل المتعلق بأن يسند للمطور العقاري إدارة التجمع السكني، بناءًا على بنود التعاقد، لأن المطور هو الأصلح للإدارة لأنه سيكون حريصًا على تاريخ مشروعاته، مضيفًا أن المطور يجب أن يدير أول 3-5 سنوات، دون أن يرأس اتحاد الشاغلين، وبعد انقضاء هذه المدة إذا طالب أكثر من 50% من الشاغلين بعدم إدارة المطور العقاري للمشروع، يتم تأسيس اتحاد شاغلين.
وفيما يتعلق بالرقابة على أموال اتحاد الشاغلين، أوضح شكري أنه يجب إلزام المطور بتطبيق مبدأ الشفافية، من خلال توفير محاسب قانوني أو إنشاء كيانًا له صلاحية رقابة ومراجعة كيفية إنفاق هذه الأموال.
وبدوره، قال المهندس وليد مختار، العضو المنتدب والرئيس التنفيذي لـ «إيوان للتطوير»، إنه يجب إيضاح الصلاحيات للمسئول عن إدارة التجمعات السكنية سواء المطور أو اتحاد الشاغلين، مضيفًا أن إدارة الاتحاد تتعلق بإدارة كل مايخص اتحاد الشاغلين، ولكن إدارة الصيانة يجب إسنادها لشركات متخصصة، لضمان خفض التكاليف وجودة الخدمات التي من شأنها تحديد القيمة السوقية للعقار.
ولفت مختار إلى أهمية تنويع العوائد المادية، "لأن قيمة وديعة الصيانة مع مرور الوقت، نتيجة التضخم، تكون غير كافية للإنفاق على أعمال الصيانة، موضحًا أهمية توفير صلاحيات تنوع الدخل، من خلال تحويل الوديعة لأصل يمكن شراءه داخل المشروع، ويصبح هذا الدخل عائد أساسي أو إضافي للإنفاق على المشروع"، مؤكدًا أنه يجب إسناد إدارة التجمع السكني للمطور العقاري خاصةً في البداية، لأنه أكثر اهتمامًا بالمشروع مما سيساعده في تسويق باقي أعماله في المستقبل.
واتفق معه الدكتور أحمد شلبي، العضو المنتدب والرئيس التنفيذي لـ «تطوير مصر»، قائلاً "إن المطور العقاري هو الأجدر على إدارة المشروع لأي مدة زمنية طالما أنه يدير المشروع بكفاءة عالية، على أن يتم ذلك ضمن بنود التعاقد، بالإضافة إلى أنه لابد من إتاحة الفرصة للمطور أو اتحاد الشاغلين لاستخدام وديعة الصيانة بطريقة استثمارية بما يحقق عائدًا للمشروع مع أهمية وجود محاسب قانوني".
وفيما يخص استثمار موارد اتحاد الشاغلين، صرحت وكيلة أول وزارة الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية ورئيس قطاع الإسكان والمرافق بأن المادة 85 من القانون تنص على إتاحة الفرص الاستثمارية من خلال استثمار الموارد سواء عن طريق وحدات داخل المشروع أو مبنى خدمي أو الإعلانات أو غيرها، خاصة في ظل تغير الأسعار.
وفي سياق آخر، أوضح مختار أن هناك أعمال إحلال ورفع كفاءة للبنية التحتية بخلاف عمليات الصيانة بالمشروعات، لذلك فهي تحتاج المزيد من الأموال.
وأشار مختار إلى أن أحد الأدوات الهامة التي يمكن استخدامها في تطبيق العقوبات على المتخلفين عن سداد الالتزامات المالية من الشاغلين، هي فرض قيودًا عليهم عن طريق التحكم في الخدمات التكنولوجية في التجمعات السكنية التي تشمل الوحدات الذكية، وليس قطع المرافق فقط.
وفي سياق متصل، أكد الدكتور أحمد شلبي، على أهمية قانون اتحاد الشاغلين للحفاظ على مستقبل الثروة العقارية في مصر، لذلك يجب توفير آلية مستدامة لضمان تطبيق هذا القانون.
واقترح شلبي أن يكون هناك شركات صيانة مسجلة بوزارة الإسكان، على أن يتم إلزام المطور أو اتحاد الشاغلين بالتعامل مع هذه الشركات، علاوةً على ذلك، ستوفر هذه الشركات المزيد من فرص العمل، مشيرًا إلى أهمية إعادة النظر في طريقة حساب فروق الصيانة بين الفيلات والوحدات السكنية، التي يتم تحديدها وفقًا للمساحة.
ومن ناحية أخرى، قالت المهندسة نفيسة هاشم، ردًا على استفسارات المتحدثين في المائدة المستديرة عن عدم دستورية قطع المرافق، إنه غير دستوري قطع المرافق عن الشاغلين المتخلفين عن دفع الالتزامات المالية، إذا كانت هذه المرافق توفرها الدولة، ولكن إذا كانت هذه المرافق مملوكة للمطور العقاري سواء محطات تحلية المياه أو محطات الطاقة الشمسية أو غيرها، فمن حق المطور قطع المرافق عن المتخلفين.
وكان هناك أيضًا استفسارًا حول قانونية عقد اجتماعات الجمعية العمومية إلكترونيًا، خاصةً في ظل تطبيق الإجراءات الاحترازية في الفترة الحالية، وأكدت هاشم أن هذا يتفق مع القانون الذي ينص على أنه يجب انعقاد الجمعية العمومية مرة في العام.
علاوةً على ذلك، شهدت المائدة المستديرة تفاعلًا كبيرًا من الحضور، حيث وجه المهندس ياسر إبراهيم، تساؤلًا حول الشق السياحي في المنتجات السياحية التابعة للهيئة العامة للتنمية السياحية، فهناك بعض المشروعات التي تضم إسكان سياحي إلى جانب الفنادق، فهل يطبق هذا القانون على الإسكان السياحي؟، ومن جانبها، قالت هاشم إن الوحدات السياحية لم يتم استثناءها من قانون اتحاد الشاغلين ولا يوجد أي تعديلات عليها.
واقترح كريم أكرم، أحد الحاضرين، "أنه من أجل التغلب على مشكلة تحصيل الالتزامات المالية، يجب أن يكون هناك محكمة خاصة لاتحاد الشاغلين لإلزام الأشخاص المتخلفة عن السداد، فضلًا عن تطبيق حظر البيع على هذه الوحدات"، وأيدت وكيلة أول وزارة الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية ورئيس قطاع الإسكان والمرافق هذا المقترح، مطالبةً وزارة العدل بأن يكون هناك محكمة متخصصة لقضايا مخالفات البناء واتحاد الشاغلين، لضمان سرعة الأحكام.
وختامًا، أشار الدكتور خالد عبد الله، استاذ كلية طب جامعة عين شمس، ورئيس مجلس إدارة شركة «ليتل فينس» العين السخنة، وأحد الحاضرين، إلى "أنه يجب على المطور العقاري أن يدير مشروعات القرى السياحية بالساحل الشمالي بشفافية دون تغول على حق الملاك أو الشاغلين، وإطلاعهم على كل ما يخص الوديعة المالية".
وعقدت هذه المائدة المستديرة الافتراضية في يوم الاثنين الموافق الـ 14 من يونيو 2021، في تمام الساعة الـ 2 ظهرًا.
لمشاهدة التسجيل بالكامل: https://www.youtube.com/watch?v=r9YGJdePalk