”رجال الاعمال” تطالب بتعديل قانون اتحاد الشاغلين حفاظا على الثروة العقارية
عقدت لجنة التشييد بجمعية رجال الأعمال المصريين EBA بالاشتراك والتعاون مع اينفستجيت، مائدة مستديرة رقمية ، لمناقشة تعديلات قانون اتحاد الشاغلين والحفاظ على الثروة العقارية، بحضور المهندسة نفيسة هاشم وكيل أول وزارة الاسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية ورئيس قطاع الإسكان والمرافق ،وبحضور مجموعة من رجال الأعمال العاملين بقطاع التشييد والتطوير العقاري .
وفي بداية الندوة قال المهندس فتح الله فوزي نائب رئيس مجلس الإدارة ورئيس لجنة التشييد بجمعية رجال الأعمال المصريين، أن قانون اتحاد الشاغلين الحالي يعاني من تشوهات عديدة تفقده القوة والسلطة في حماية الثروة العقارية والنهضة الإنشائية التي شهدتها مصر خلال 7 سنوات الماضية والتي بدأت بالعاصمة الإدارية الجديدة والعلمين وغيرها من مدن الجيل الرابع.
واضاف فوزي، ان اتحاد الشاغلين في ظل القانون الحالي يعاني من غياب سلطة إلزام تحصيل مقابل الصيانة والخدمات او اتخاذ ما يلزم من إجراءات مناسبة مثل قطع المياه والمرافق حيث إن القانون وضع غرامات بسيطة للمتخلفين عن الصيانة بقيمة 100 جنيه سنوياً وبالتالي إهمال الصيانة وانهيار المرافق والمباني في وقت قصير.
واضاف، كما أن عدد أفراد مجلس إدارة الاتحاد محدود جداً ولا يتناسب مع المشروعات السكنية الكبيرة حيث ان متوسط عددهم يكون عادة حوالي 4 أعضاء وهو غير كافى، مشيراً إلى أن لقاء لجنة التشييد بجمعية رجال الأعمال المصريين يهدف إلى الإستماع لآراء الخبراء في التعديلات الجوهرية الواجب مراعاتها في مشروع تعديل قانون اتحاد الشاغلين وبما يحقق الحفاظ على الثروة العقارية في مصر.
من جانبها قالت المهندسة نفيسة هاشم وكيل أول وزارة الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية، رئيس قطاع الإسكان والمرافق، ان مناقشات ومفاوضات الوزارة مع لجنة الإسكان بالبرلمان بشأن مشروع تعديل قانون اتحاد الشاغلين جميعها من اجل الحفاظ على الثروة العقارية باعتباره من أهم القوانين التي تعالج أخطر القضايا المتعلقة بالبناء والسكن الآمن واستدامة الخدمات وسلامة العقارات.
واضافت، أن تعديلات قانون اتحاد الشاغلين الجاري إعدادها، تعالج العديد من الإشكاليات وأشهرها بالنسبة للمطور العقاري ومن يتولي إدارة الاتحادات، موضحة أن التعديلات المقترحة حسمت الصراع على تولي المطور العقاري رئاسة إتحاد الشاغلين في اول 3 سنوات من إنشاء الإتحاد والوصول إلى نسبة 40٪ من الإشغالات ثم الدعوة لعقد جمعية عمومية لاتخاذ قرار باستمرار المطور العقاري في رئاسة الاتحاد أو تشكيل مجلس جديد.
وتابعت، أنه تم تعديل المادة 72 والتي من أهم المواد التي قضت على جميع الإشكاليات السابقة ومنها أحقية أن ينشأ الاتحاد شركة للصيانة والإدارة والذي يتعارض مع قانون الشركات، وذلك بتعديل المادة الي «التعاقد مع شركات للإدارة» بالإضافة الى إشكالية تعريف التجمع السكني المتكامل طبقا للتخطيط العمراني علي انها مجاورة تستدعي انشاء مدرسة تعليم اساسي وهذا الشرط غير مطبق على أرض الواقع في مناطق الساحل الشمالي، وفي التجمعات الكاملة الساحلية ذات الانشغالات الموسمية.
واستطردت، كما شملت التعديلات الإنابة عن حضور الجمعية العمومية للاتحاد لعدد شخص واحد فقط مقارنة بالإنابة لعدة أفراد والتي قد تؤثر على قرارات الجمعية العمومية، بالإضافة إلى منح الجهة الإدارية سواء مجلس المدينة أو الحي أحقية حضور الجمعيات العمومية ولكن بدون صوت.
وقالت، أنه قد تم إرجاع باب رئاسة اتحاد الشاغلين الي العقود، دون أن تتدخل الدولة، ووضع بنود عامة تنظيمية لاتحادات الشاغلين حيث وجدنا تشكيك كبير في انعقاد الجمعيات العمومية في القانون الحالي وفي صحة انعقادها وقراراتها بالإضافة إلى صراعات على سحب الثقة.
من جانبه أكد المهندس هشام شكري، عضو لجنة التشييد بالجمعية، أهمية أن يفرق قانون اتحاد الشاغلين بين العمارات والوحدات السكنية، موضحا ان القانون الحالي لا يتناسب مع الحالتين حيث صدر قبل انتشار مفهوم التطوير العقاري وبالتالي يناسب العمارات السكنية أكثر ولا يصلح لتنظيم الكم الرهيب من الاتحادات المطلوبة في تجمعات الوحدات السكنية فضلا أن عملية إدارة المرافق والخدمات والصيانة تحتاج إلى شركات متخصصة.
وأشار شكري، إلى أهمية الابقاء على إدارة المطور العقاري لاتحاد الشاغلين بعد فترة 3 سنوات من إنشائه إذا نص ذلك في عقد العميل، أو بموافقة 50٪ من الشاغلين، مع امكانية الزامه بشهادات المحاسب القانوني وملاحظاته لمنع إشكالية محاولة المغالاة في مصاريف الصيانة أو من خلال وضع صلاحيات للرقابة ويتم مراجعتها مع المطور.
وطالب المهندس وليد مختار، عضو لجنة التشييد بالجمعية، بمنح الإدارة والصيانة في إتحاد الشاغلين لشركات متخصصة سواء كانت الرئاسة للمطور العقاري في الفترة القانونية 3 سنوات أو لاتحاد الشاغلين، بالإضافة إلى وضع الجزاءات في قوانين ولوائح ملزمة للصيانة وتقديم الخدمات ومنها القطع الجزئي للخدمات عن المخالفين حيث أن جودة الخدمات والسلامة هي التي تحدد قيمة العقارات.
وأشار مختار، الي أهمية منح صلاحيات لإتحاد الشاغلين في تنوع العائد من وديعة الصيانة والتي تقدر حالياً 10٪ وهي بالكاد لا تكفي لتغطية تكاليف الصيانة أو مشروعات طارئة لرفع الكفاءة وإحلال وتجديد البنية التحتية، متسائلا عن إمكانية أن يمتلك المطور أصل تجاري ويحتفظ بوحدات داخل المشروعات كعائد اضافي وأساسي للمصروفات والحفاظ على القيمة؟
وقال الدكتور احمد شلبي عضو لجنة التشييد بالجمعية ، أن إتحاد الشاغلين يعد من أهم القوانين التي تصدر في مصر من أجل الحفاظ على الثروة العقارية، مشيرا الي ضرورة التغيير الي التفكير بالطريقة المستدامة في الإدارة والصيانة والخدمات لمدد تصل إلي 20 عاما بما يتوافق مع مفهوم التنمية العمرانية المستدام وانتشار التجمعات السكنية المتكاملة والذكية.
وأكد شلبي، أهمية وضع منظومة متكاملة تلزم المطور والاتحاد بالتعاقد مع شركات الخدمات والصيانة المتخصصة والمصنفة والمسجلة، وذلك لضمان أعمال الصيانة وجودة الخدمات حيث إن الفرق في جودة الخدمات يزيد من قيمة العقارات.
كما طالب شلبي، بوضع آلية واضحة باللائحة التنفيذية بشأن المحاسبة وتحديد تكاليف الصيانة، مشيراً إلى أهمية إستخدام الوديعة بطريقة استثمارية تحقق العائد مع إلزام المحاسب القانوني بمراقبة الوديعة ومبالغ الصيانة، وتعديل طريقة احتساب قيمة الصيانة من فروق قيمة المباني والأرض.
وأشار الأستاذ ياسر إبراهيم، عضو لجنة السياحة بجمعية رجال الأعمال المصريين، الي الحرية في استثمار وديعة الصيانة بقرارات جماعية من الجمعية العمومية وبطريقة تحقق عائد أفضل من فوائد البنوك، مضيفاً ان من اشهر المشكلات التي واجهت المطورين في القانون الحالي قيام غير الملتزمين بمصاريف الصيانة برفع دعوى قضائية وقد تتحرك الي جنحة بخلاف مسؤولية التحصيل.
كما اقترح الحاضرين، ضرورة وجود محكمة اقتصادية للنظر في القضايا التي يواجهها اتحاد الشاغلين وعلى رأسها الامتناع عن التحصيل والجزاءات، مما يخفض من نسبة قيمة وديعة الصيانة الي 7٪، وغيرها من الآليات المختلفة في العالم لإنهاء أزمة عدم الالتزام بالسداد والتي يمكن دراستها وتطبيقها في مصر. و اقترحوا أيضاً أن مالك المشروع هو الشخص الاجدر والانسب لإدارة اتحاد الشاغلين مالم يوجد توغل علي حقوق الشاغلين، مشيرا إلي اهمية إنشاء لجنة داخل كل اتحاد للحفاظ علي ودائع الشاغلين سواء مساحات اراضي أو أموال.
وردا على مقترحات واستفسارات أعضاء لجنة التشييد بجمعية رجال الأعمال المصريين، اوضحت المهندسة نفيسة هاشم، ان المشروعات الخاضعة لقانون السياحة رقم 1 لسنة 73 من القري السياحية والفندقية، لا يوجد بشأنها تعديلات في قانون اتحاد الشاغلين ومستثناه من باب الوحدات الخاضعين.
وأشارت ان صلاحيات رئيس الاتحاد ومجلس الإدارة واسعة جداً مثل تحديد الاشتراكات بالمادة 168، واسناد الشركات وغيرها بقرارات من الجمعيات العمومية، بجانب فض المنازعات وتمثيل الاتحاد امام الجهات المختصة.
وأكدت أن وزارة الإسكان تأييد التعاقد مع شركات متخصصة ومتنوعة للإدارة والصيانة وان تكون مقيدة بالاتحاد المصري للتشييد والبناء المصري للقيام بتصنيفها وإدراجها في مستويات.
واضافت، كما أن التعديلات إتاحة الفرصة لاستثمار أموال الاتحاد سواء ودائع أو مباني خدمات يستفيد منه المطور في الصيانة في المادة 85 بالقانون.
وأشارت إلى إمكانية اصدار قرارات الاتحاد وعقد اجتماعات الجمعية العمومية وانشاء كيانات، عن بعد بطريقة إلكترونية وآمنة، مضيفة أنه سيتم دراسة مقترح اجتماع لجنة التشييد بجمعية رجال الأعمال بشأن المحاكم الخاصة وإدراجه في التعديلات المقترحة على القانون حيث تسرع في الفصل في قضايا الشاغلين
