المهندس مصطفى الجلاد فى حواره مع «الأموال» .. زيادات جديدة فى أسعار العقارات و انتعاشة قوية للسوق 2021
المهندس مصطفى الجلاد رئيس مجلس ادارة سيجنتشرهومز فى حواره مع «الأموال»
20% من الشركات دخلاء على المهنة و تلجأ إلى حرق الأسعار
ندرس مشروعات جديدة بالعاصمة الادارية والعلمين الجديدة و جارى تنفيذ مشروع سياحى بالغردقة
لا توجد فقاعة عقارية بالسوق حاليا ونطالب بزيادة الكثافة السكانية للفدان
قانون اتحاد المطورين يضبط السوق ويمنع المارسات الخاطئة للشركات
العاصمة والقاهرة الجديدة واكتوبر وزايد تتصدر الطلب خلال 2021
قريبا اطلاق مشروع مينى كومباوند بـ «زايد الجديدة « على مساحة 15 فدان باستثمارات 400 مليون جنيه
نستعد لعقد مؤتمر لتقديم الدعم الفنى لعملاء هيئة التنمية الصناعية مطلع 2021
كشف المهندس مصطفى الجلاد رئيس مجلس ادارة شركة سيجنتشر هومز للاستثمار والتطوير العقارى والصناعى، عن زيادات مرتقبة فى أسعار العقارات نتيجة ارتفاع اسعار المواد الخام وتكاليف الانشاء وستظهر تلك الزيادات مع عودة الطلب الحقيقى على العقار خلال الفترة القادمة.
وأشار إلى السوق العقارى سيسشهد انتعاشة قوية مع بداية العام الجديد نتيجة استقرار الأوضاع الاقتصادية إلى حد كبير وامتصاص الآثار السلبية الناتجة عن فيروس كورونا والتى أدت إلى حالة من التباطؤ فى حركة البيع والشراء خلال العام الجارى.
وقال الجلاد فى حواره مع «الأموال»، أن الشركات التى تلجأ الى حرق الاسعار تمثل 20% من الشركات العاملة فى السوق المحلى، موضحًا أن هذه الشركات غير محترفة ودخيلة على السوق وتؤثر على السوق بشكل سلبى.
وأضاف ان شركته تقوم حاليا بتنفيذ عدد من المشروعات بمناطق متنوعة كالقاهرة الجديدة وزايد الجديدة و6 اكتوبر بالاضافة الى مشروح سياحى بالغردقة كما تدرس مشروعات جديدة بالعاصمة الادارية الجديدة والعلمين الجديد ة وذلك فى اطار خطة استراتيجية للتوسع بالسوق وتنويع المحفظة الاستثمارية للشركة.
فإلى نص الحوار :
** كيف أثرت أزمة كورونا على تصدير العقار؟
أزمة كورونا كان لها تأثير سلبى وقت ظهورها فى مارس الماضى بينما فى الوقت الحالى أاصبح الاقتصاد قادر على التعايش معها والاطقم الطبية فى العالم اكتسبت الخبرة الكافية لمحاصرة الفيروس من خلال الاجراءات الاحترازية والنظافة خاصة مع ظهور لقاحات جديدة لعلاج الفيروس كما انه من المستحيل ان يتم غلق الاقتصاد مرة اخرى لان الوضع سيكون سىء على مستوى العالم وبالتالى لن تتأثر منظومة تصدير العقار خاصة وأن الاجانب مرتبطين بقضاء اجازاتهم فى مصر مما يتطلب توفير وحدات جاهزة ومفروشة وتتمتع بكل وسائل الترفيه تجذب العميل للشراء
** نود التعرف على المشروعات الحالية للشركة وخطتها خلال المرحلة القادمة ؟
لدينا مشروعات فى القاهرة الجديدة بمنطقة النرجس وشمال الرحاب وبيت الوطن وتقدر حجم الاراضى بها 15 الف متر باجمالى 25 عمارة بالاضافة إلى مشروع جديد مينى كومباوند فى مدينة زايد الجديدة على مساحة 15 فدان تم شراء 7.5 فدان وجارى التفاوض على شراء باقى المساحة لانشاء مشروع فيلات وتصل حجم استثمارات هذا المشروع 400 مليون جنيه علاوة على منتجع سياحى بالغردقة جنوب مجاويش على طريق سفاجا على مساحة 5 افدنة تم شراءها من هيئة التنمية السياحية وتم الانتهاء من التراخيص والتصميمات الخاصة بالمشروع مع العلم أن تلك التصميمات قام بها الدكتور حسين صبور ويتكون المنتجع من 180 وحدة بمساحات تتراوح بين 70 متر و160 متر والمدى الزمنى لتنفيذ المشروع ثلاث سنوات وحجم استثماراته 380 مليون جنيه وجارى تسويق المشروع خارج مصر فى إطار خطة الدولة لتصدير العقار ولذلك نعتمد على اوروبا الشرقية والمانيا نظرا لاهتمام السائحين بتلك الدول بقضاء اجازاتهم بمصر
**وماذاعن العاصمة الادارية الجديدة؟
بالفعل تدرس الشركة حاليا الدخول فى مشروعات جديدة بالعاصمة الادارية الجديدة والعلمين الجديدة ايضا وسيتم الاعلان عنها قريبا
** ماذا عن حجم اعمال الشركة خلال 2020؟
تراوح حجم الاعمال بين 250 مليون و300 مليون جنيه وجارى تسليم ثلاث عمارات خلال ديسمبر الجارى فى القاهرة الجديدة
** شهد السوق العقارى حالة من الركود خلال الفترة الاخيرة وانتشرت ظاهرة حرق الاسعار فما تعقيبك؟
يوجد تباطؤ وليس ركود فالسوق العقارى يزدهر ثم يتعرض لفترة تباطؤ لمدة عامين وهذا يحدث كل 10 سنوات وهذه دورة جيدة للسوق حتى يكون البقاء للشركات القوية القادرة على المنافسة التى درست مشروعاتها جيدا ويكون البقاء للاصلح علما بأن من يسير وراء المنافسة فى الاسعار يخسر كثيرا فيجب ان تكون المنافسة فى الجودة وفى تقديم منتج جديد والشركات التى تلجأ الى حرق الاسعار تعتبر شركات غير محترفة ودخيلة على السوق ونسبتها لا تتعدى ال20% ولكنها تؤثر على السوق بشكل سلبى حيث أن العميل عندما يفكر فى شراء وحدة ويجد اكثر من سعر بالسوق ينتظر ويترقب املا فى انخفاض السعر وبالتالى تتراجع المبيعات.
** ماذا عن اتحاد مطورى القاهرة الجديدة والهدف من تأسيسه ؟
تم انشاء اتحاد مطورى القاهرة الجديدة بعضوية 80 شركة حتى الان لضبط السوق العقارى فى القاهرة الجديدة ومنع الممارسات الخاطئة وتقديم النصح للعملاء عند شراء وحدة من خلال التحقق من سابقة اعمال الشركات والتسليمات التى قامت بها وعمل جولة بمشروعاتها للتأكد من جودتها فى التنفيذ حيث تستخدم بعض الشركات مدخلات انتاج سيئة ، إضافة إلى التعرف على مدى التزام الشركة بمواعيد التسليم ومحاولة حل المشاكل التى قد تنشأ بين الشركات والعملاء والتوصل الى حلول لها وكذلك دراسة وضع اسعار استرشادية للعملاء تلافيا لتعرضهم للنصب.
** ماذا عن ظاهرة الكاش باك وتأثيرها على السوق؟
ظاهرة الكاش باك إحدى طرق تخفيض الأسعار تلجأ اليها الشركات من خلال قيام العميل بسداد دفعة مقدمة كبيرة تقدر ب30% من قيمة الوحدة يتم وضعها كوديعة بنكية يحصل على فائدة 20% لمدة ثلاث سنوات مدة تنفيذ المشروع حتى التسليم وهو وسيلة من وسائل تحريك السوق التى اتبعها بعض المطورين مؤخرا.
*هل دخول الدولة متمثلة فى وزارة الاسكان وهيئة المجتمعات العمرانية فى مجال الاستثمار العقارى كمنافس للقطاع الخاص أثر على السوق والشركات؟
بالفعل تأثرت الشركات بشكل كبير حيث أن المنافسة غير متكافئة لان الدولة ممثلة فى الوزارة والهيئة تمتلك الاراضى ولا تشتريها مثل شركات القطاع الخاص حيث أصبحت تكلفة الاراضى حاليا تمثل 50% من تكلفة المشروعات وبالرغم من ذلك فانها تطرح المشروعات بأسعار مرتفعة عن القطاع الخاص ودور الدولة يجب ان يكون محدد فى تلبية احتياجات محدودى الدخل فقط كما هو مطبق فى العالم كله بينما الإسكان المتوسط والفاخر يجب أن يتم تركه للقطاع الخاص حيث أنه يمتلك القدرات والكفاءات التى تمكنه من القيام بهذه المشروعات بشكل اكثر جودة من الدولة ولكن المنافسة غير عادلة لان المطور يشترى الاراضى ويتحمل ضرائب وعوائد ومصاريف ادارية وغيرها من الامور التى لاتتكلفها مشروعات الدولة والعميل يتجه إلى الحكومة نظرا للثقة فى المشروعات التى تطرحها الدولة حتى لو حدث اى تأخير فى مواعيد التسليم العميل يكون لديه شعور بالامان بخلاف التعامل مع شركات القطاع الخاص وبالتالى لا يستطيع المطور الخاص منافسة الدولة.
**هل توجد فقاعة عقارية بالسوق حاليا؟
لا توجد فقاعة عقارية بالسوق حاليا نظرا لان الفقاعة تحدث عندما يكون المعروض اكبر من الطلب الحقيقى ولا زال مايتم انتاجه من الوحدات سنويا لا يكفى الطلب الحقيقى والفقاعة العقارية حدثت فى بعض الدول نتيجة كثرة المضاربات على العقار وعدم وجود طلب حقيقى نتيجة قلة عدد السكان كما حدث بدبى بالاضافة الى ان الفقاعة العقارية مرتبطة ايضا بالتوسع فى الرهن العقارى وعدم وضع القيمة السوقية الحقيقة للعقار وفى مصر هناك طلب حقيقى مع سعر حقيقى مع زيادة عدد السكان وبالتالى لانعانى من فقاعة عقارية.
**ماهى أهم التحديات التى تواجهها الشركات لتوفير منتج عقارى بسعر مناسب بالقاهرة الجديدة؟
شركات التطوير العقارى بالقاهرة الجديدة تعمل باشتراطات محددة حيث يجب ان تكون مساحات الوحدات كبيره تصل الى 120 متر وهذه الوحدات نجد صعوبة فى تسويقها نظرا لارتفاع اسعارها بشكل كبير نتيجة ارتفاع اسعار مواد البناء وتعويم الجنيه كما أن العميل فى البداية قد يحتاج إلى وحدة صغيرة فى مكان راقى وتناسب امكانياته المادية فى نفس الوقت وخاصة المقبلين على الزواج ولذلك نطالب هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة وجهاز القاهرة الجديدة بزيادة الكثافة السكانية للفدان الى 180 فرد بحيث يتم السماح للشركات بانشاء وحدات بمساحات صغيرة وبمواصفات تشطيب الإسكان الفاخر وحتى تستطيع الشركات تقديم منتجات عقارية تناسب احتياجات السوق بدلا من انشاء وحدات غير مطلوبة لارتفاع أسعارها.
**ما اهم مطالب الشركات العقارية من الحكومة خلال المرحلة القادمة؟
اهم المطالب تتمثل فى طرح مساحات مناسبة من الاراضى للشركات فالى جانب قيام هيئة المجتمعات العمرانية بطرح اراضى بمساحات كبيرة تصل الى 100 فدان و200 فدان لكبار المطورين يتم طرح مساحات 5 أفدنه للشركات الصغيرة والمتوسطة والتى تمثل80% من السوق حيث أن القطاع العقارى يحتاج لمساندة الدولة وخاصة الشركات الصغيرة والمتوسطة والتى يتوجه اليها العملاء للشراء منها نتيجة فارق السعر الكبير بينها وبين الشركات الكبيرة التى تعتمد على اسمها بالسوق وترفع اسعارها كما ان تلك الشركات تقدم منتج عقارى لا يقل جودة عن منتجات الشركات الكبرى من حيث التصميمات ومستوى التشطيبات والخدمات ايضا.
** ماهى توقعاتك للسوق العقارى خلال 2021؟
السوق العقارى سيشهد انتعاشة قوية خلال العام القادم نتيجة استقرار الاوضاع الاقتصادية وقدرة السوق على امتصاص الاثار السلبية لفيروس كورونا والتعايش معه خاصة مع الاعلان عن وجود لقاحات جديدة للعلاج واتوقع حدوث فى ارتفاع الاسعار نتيجة ارتفاع أسعار المواد الخام وتكاليف الانشاء.
**ماهى المدن التى تتصدر الطلب على العقار خلال 2021؟
العاصمة الادارية والقاهرة الجديدة والشيخ زايد واكتوبر اهم المدن التى تشهد اقبالا كبيرا من العملاء على الشراء خلال العام القادم نظرا لاكتمال مناطق الخدمات بها وتميزها وهناك مدن واعدة ايضا كالعلمين والمنصورة الجديدة.
**ماذا عن قانون اتحاد المطورين واهميته للقطاع العقارى ؟
قانون اتحاد المطورين من اهم القوانين التى تعمل عليها الحكومة حاليا ونطالب بسرعة اصداره لتنظيم القطاع وضبط السوق ومنع الدخلاء على المهنة ووضع تصنيف للشركات وفقا لقدراتها المالية والفنية والتقنية،
كما ان تسجيل جميع الشركات العاملة فى القطاع فى اتحاد رسمى يزيد الثقة فى الشركات كما لاتستطيع اى شركة مزاولة المهنة دون الانضمام لهذا الاتحاد ووفق الاشتراطات المحددة وبالتالى يمكن محاسبتها فى حالة حدوث اى مخالفات خاصة مع كثرة الشركات التى دخلت السوق مؤخرا وكانت لها ممارسات خاطئة أضرت بالقطاع.
** ماذا عن نشاط التطوير الصناعى ؟
سيجنتشر هومز اول شركة بمصر متخصصة فى التطوير الصناعى المتكامل ومساعدة العملاء بدءًا من الفكرة ودراسات الجدوى للسوق المصرى والسوق الخارجى والتمويل من البنوك وخطوط الانتاج باستيرادها للعميل واختيار الافضل والمطابقة للمواصفات الاوربية والتى تحقق اقصى افادة من خلال الاهلاكات المنخفضة واعلى انتاجية مع تخفيض استهلاك الطاقة عن طريق توليد الكهرباء بالطاقة الشمسية والدراسات التسويقية ولو العميل يملك الارض فقط نقوم بالتنفيذ وانشاء المبنى الادارى وتقوم هيئة التنمية الصناعية حاليا بتسليم المستثمرين المصانع جاهزة على العمل وبالتقسيط وهى خطوة هامة لتطوير الصناعة.
**هل هناك تنسيق بين شركة سيجنتشر هومز وهيئة التنمية الصناعية لتقديم الدعم الفنى للمصانع؟
بالفعل التقينا برئيس هيئة التنمية الصناعية الاسبوع الماضى للتواصل مع عملاء الهيئة الذين قاموا بشراء مصانع منها لتقديم الدعم الفنى لهم حتى تسير فى الطريق الصحيح وجارى التنسق مع الهيئة لعقد مؤتمر للعملاء الذين اشتروا مصانع بداية العام المقبل لتقديم برامج الدعم الفنى بما يناسب كل مشروع على حدة وما يمكن تقديمه للعميل وسيكون جزء كبير من الدعم الفنى مجانا خاصة ان هناك عدد كبير ممن قاموا بشراء مصانع لم يسيروا فى الطريق الصحيح وتعرضوا للتعثر ولم يستطيعوا سداد اقساط البنوك وتقوم شركة سيجنتشر هومز بمساعدة العملاء فى الدراسات التسويقية والاتصال بمكاتب التمثيل التجارى بافريقيا والدول العربية.
**اتجهت بعض الشركات للعمل كمطور صناعى عام من خلال شراء اراضى من الدولة وتقسيمها وانشاء مصانع صغيرة عليها وبيعها للمستثمرين فما تقييمك لهذا النظام وماذا يحتاج السوق خلال الفترة القادمة؟
اتجهت العديد من الشركات الكبرى للعمل كمطور صناعى يقوموا بانشاء مصانع وبيعها ولكن دورها ينتهى عند ذلك رغم أنه ليس كافيا لتحقيق النجاح لذلك تقوم شركة سيجنتشر هومز بالتواصل مع العميل منذ استلامه للمصنع وتبدأ دورها فى توفير خطوط الانتاج وفقا للمواصفات العالمية والدراسات التسويقية وتصدير منتجاتها وكيفية التعامل مع الازمات لتحقيق النجاح لافتًا إلى ضرورة دراسة السوق والتوجه إلى الصناعات والمنتجات التى يتم استيرادها من الخارج والعمل على تصنيعها فى مصر لتحقيق الاكتفاء الذاتى من ناحية وتوفيرتكاليف الشحن التى ارتفعت فى العالم كله بعد كورونا اربعة أضعاف.
** كيف تتحول مصر لدولة صناعية قادرة على المنافسة خارجيا ؟
هذا الأمر يحتاج الى مجهود كبير جدا فى كل القطاعات ومن خلال التكامل بين القطاع الخاص والادارات الحكومية والقطاع المصرفى عن طريق تقديم التسهيلات الائتمانية المطلوبة مع القضاء على الروتين والبيروقراطية.
