ضريبة التصرفات العقارية بين القانون والحوافز.. حوار مع الخبير «هاني الأشموني»
في ظل ما يشهده سوق العقارات من نشاط ملحوظ، ومع تزايد التساؤلات بين المواطنين حول ضريبة التصرفات العقارية أو ضريبة بيع العقارات، والحوافز الضريبية الأخيرة التي أقرها القانون، بات من الضروري تسليط الضوء على الجوانب القانونية والمالية لهذه التصرفات، خصوصًا في ضوء التعديلات الجديدة التي قد تمنح بعض المتعاملين فرصة الإعفاء من غرامات التأخير أو حتى عدم الخضوع للضريبة في بعض الحالات.
وللإجابة عن أبرز التساؤلات وتوضيح الموقف القانوني للمواطنين والبائعين والمشترين على حد سواء، أجرينا هذا الحوار مع الخبير الضريبي والاقتصادي هاني الأشموني، زميل جمعية المحاسبين والمراجعين المصرية، وزميل جمعية الضرائب المصرية، الذي قدم شرحًا مبسطًا ودقيقًا حول كيفية التعامل مع ضريبة التصرفات العقارية، والحالات التي تستحق الإعفاء، وأبرز ما جاء في القانون رقم 5 لسنة 2025 من حوافز ضريبية مشجعة.
س: بدايةً، ما هو تعريف العقار؟
ج: العقار هو كل شيء ثابت لا يمكن نقله، وعلى الأخص المباني، وأراضي البناء، والأراضي الزراعية.
س: كيف تعامل القانون مع التصرفات في العقارات؟
ج: هناك مادتان أساسيتان في القانون رقم 91 لسنة 2005:
-
المادة 42: تطبق إذا كان التصرف لمرة واحدة خلال العام، سواءً لشقة أو أي عقار آخر. في هذه الحالة تكون الضريبة قطعية بنسبة 2.5% من قيمة البيع.
-
المادة 19: تطبق إذا كانت هناك ممارسات متكررة (أي على سبيل الاعتياد)، ويتم حينها فتح ملف ضريبي ومحاسبة الشخص وفقًا لصافي الربح الناتج عن النشاط.
س: ما هي العقارات الخاضعة لضريبة التصرفات؟
ج: تشمل جميع العقارات داخل أو خارج كردون المدن، بما في ذلك العقارات التي يزيد مدة الإيجار أو حق الانتفاع فيها عن 50 عامًا.
ويُستثنى من ذلك العقارات الكائنة في القرى والأراضي الزراعية، ولكن إذا تكرر التصرف في عقارات داخل القرى، فإنها تُحاسب طبقًا للمادة 19 وتخضع للضريبة.
س: هل توجد تصرفات معفاة من هذه الضريبة؟
ج: نعم، هناك حالات إعفاء، منها:
-
التصرف بالهبة للأصول أو الأزواج أو الفروع.
-
التبرع للجهات الحكومية.
-
نزع الملكية للمنفعة العامة.
-
الدخول بالعقار كحصة عينية في شركة مساهمة، بشرط الاحتفاظ بالأسهم لمدة لا تقل عن 5 سنوات.
س: من هو الشخص الملزم بتوريد الضريبة، وكيف يتم ذلك؟
ج: المتصرف (البائع) هو المسؤول عن توريد الضريبة، ويجب عليه توريدها إلى المأمورية التابع لها محل إقامته خلال 30 يومًا من تاريخ التصرف، وذلك باستخدام نموذج "16 مكرر حصر".
س: هل أُقرت حوافز ضريبية جديدة للتصرف في العقارات؟
ج: نعم، أُقرت حوافز بموجب المادة 7 من القانون رقم 5 لسنة 2025.
س: ما هي تفاصيل هذه الحوافز؟
ج: الحوافز تتضمن تجاوزًا كاملاً (100%) عن غرامات التأخير المرتبطة بالتصرفات التي تمت خلال الخمس سنوات السابقة على صدور القانون، في حالتين:
-
الحالة الأولى: أن يتقدم المتصرف بطلب المحاسبة طوعًا خلال 3 أشهر من تاريخ صدور القانون (أي قبل 11 مايو 2025)، مع سداد الضريبة المستحقة.
-
إذا بادرت المأمورية بمحاسبته قبل أن يتقدم بطلب، لا يستفيد من الحافز.
-
-
الحالة الثانية: إذا كان هناك نزاع ضريبي قائم قبل صدور القانون، يمكن للمتصرف التقدم بطلب لإنهاء النزاع خلال 6 أشهر (أي قبل 11 أغسطس 2025)، مع سداد الضريبة.
س: وماذا عن التصرفات التي مر عليها أكثر من 5 سنوات ولم يتم الإخطار عنها؟
ج: وفقًا للمادة 7 من القانون، لا تتم المحاسبة الضريبية عن أي تصرف مضى عليه أكثر من 5 سنوات، بشرط وجود قرائن أو مستندات تؤكد تاريخ التصرف، مثل صحة التوقيع أو الشهر العقاري.
س: هل يجوز أن يقوم المشتري بسداد الضريبة نيابةً عن البائع؟
ج: مؤخرًا أصدرت مصلحة الضرائب الكتاب الدوري رقم 7 لسنة 2024، والذي ينص على أنه لا يجوز الاتفاق على أن يتحمل المشتري ضريبة التصرفات العقارية بدلًا من البائع.
ورغم ذلك، أثار هذا الكتاب جدلاً، لأن القانون 226 لسنة 1996 كان قد ألغى هذا القيد، والقانون 91 لسنة 2005 لم يمنع تحميل الضريبة للمشتري. لكن عمليًا، مصلحة الضرائب لن تقبل إلا بسداد الضريبة من البائع، باعتباره الملزم قانونًا.